¿Qué es medir una finca?
La medición de una finca es el trabajo técnico de topografía por el que se obtiene el valor de superficie, perímetro y geometría real de una finca con una precisión de 1 centímetro en cada punto medido. Para ello, es necesario realizar el pertinente trabajo de campo con el equipo de topografía más adecuado.
No se puede considerar mediciones precisas ni confiables aquellas hechas sobre cartografía como la del SIGPAC o el Catastro.
¿En qué casos es necesario medir una finca?
Aunque una medición de una finca se puede realizar siempre que el propietario lo desee, hay 5 casos en los que es extremadamente importante llevar a cabo el levantamiento topográfico de una finca.
#1. Compraventa de fincas
En la mayoría de casos, el precio de una finca se fija en base al precio unitario por hectárea o fanega. Por tanto, para evitar pagar de más o que nos paguen de menos, es necesario conocer con una alta fiabilidad la superficie real de la finca.
Un ejemplo: nos interesa una finca de olivar de riego que, según el actual propietario, tiene una superficie de 2 hectáreas. En el acuerdo de compraventa se llega a un precio de 35.000 €/hectárea, lo que hace un precio total de la finca de 70.000 €.
Al realizar la medición la finca tiene 1,9 hectáreas, existiendo un error de 0,1 hectáreas. El importe de esa falta de superficie es de 3.500 €, lo que supone que estaríamos pagando más de lo que de verdad se debería pagar. Lo situación contraria ocurre en el caso de que la finca tuviese más superficie de la pactada.
#2. Arrendamiento
Al igual que en el caso anterior, el precio del arrendamiento de una finca se pacta por unidad de superficie, es decir, por hectárea o por fanega de tierra.
Por tanto, para evitar pagar más de lo debido o que nos paguen menos de lo justo se deberá medir la finca para saber a ciencia exacta sus dimensiones.
#3. División de una herencia
Cuando se está en un proceso hereditario en el que se incluyen fincas en el inventario de la herencia, es muy importante medir las fincas para poder realizar los lotes más justos entre los herederos.
La división de una herencia es un proceso muy delicado por cuanto se están poniendo en juego relaciones familiares y el patrimonio de la familia. Para evitar malos entendidos o disputas es muy importante realizar el reparto de la herencia de la forma más justa y exacta posible.
Por ello, como primer paso es fundamental realizar la medición de cada una de las fincas del inventario para conocer exactamente cuáles son sus dimensiones y características.
#4. Errores en Catastro y Registro
Es muy común que los datos sobre la superficie de una finca que tiene el Catastro y el Registro no coincidan entre ellos ni tampoco con la realidad de la finca.
Por ello, antes de poder corregir esta situación es necesario realizar la medición de la finca para saber en cuál de estos dos Organismos está el error y poderlo solucionar.
#5. Segregaciones de fincas
Para conseguir segregar una finca es necesario obtener la Licencia de Segregación o la Declaración de Innecesariedad por parte del Ayuntamiento donde se localice la finca.
Para obtener esta documentación es necesario elaborar un Proyecto de Segregación donde se exponga la situación actual, la situación resultante tras la segregación y el cumplimiento de la normativa urbanística en relación a las segregaciones. Para ello, es necesario realizar el correspondiente levantamiento topográfico de la finca.
¿Cómo medir una finca?
La precisión es la característica más importante a tener en cuenta cuando se realiza la medición de una finca. Por ello, es necesario utilizar instrumentos que nos den la precisión que necesitamos.
Las herramientas de topografía que se pueden usar para medir una finca son, principalmente, la estación total y el GPS, recomendándose el último por su mayor funcionalidad y rapidez que el primero.
De los diversos tipos de GPS que existen, se recomienda el GPS Base + Móvil ya que nos permite trabajar en lugares de poca o nula cobertura de telefonía y nos dará una precisión de 1 centímetro en cada uno de los puntos. Los GPS de navegación y otros de precisión de más de 1 metro se deberán descartar ya que dan errores inadmisibles para el objetivo del trabajo.
Para medir una finca, se procederá a instalar el GPS y recorrer a pie todo el perímetro de los terrenos. Una vez hecho esto, se procesarán los datos en sistemas informáticos adecuados para conseguir determinar la superficie de la finca, su perímetro y geometría.
En definitiva, la medición de una finca es fundamental cuando se pretende comprar o vender una finca, alquilarla, dividir una herencia con fincas en su inventario, cuando existen errores en Catastro y Registro y cuando se plantea la segregación de una finca.
